Edificios de departamentos y vivienda plurifamiliar

¿Qué edificios de departamentos ha diseñado Arkham Projects?

Rasgos que se repiten en el portafolio

• La vegetación se concentra en un jardín común que organiza el conjunto: entre las dos torres de Antaal y a diez pisos de altura, con un árbol como protagonista, en Baltia.

  Se ve en: Antaal, Baltia

• Terrazas como parte de la vivienda: con asador en todas las unidades de Antaal y escalonadas en Blas.

  Se ve en: Antaal, Blas

• Relación directa con el mar Caribe en Puerto Cancún: acceso directo al mar en Blas y vistas al mar y al manglar en Antaal.

  Se ve en: Blas, Antaal

• Las amenidades como decisión de proyecto: su ubicación es una de las decisiones de diseño que destaca Ment, y Baltia suma a sus amenidades un huerto.

  Se ve en: Ment, Baltia

Qué considera Arkham al diseñar edificios de departamentos

• Área vendible y eficiencia: analizamos morfología del terreno, circulaciones, profundidad de unidades y etapas antes de dibujar la primera fachada. Una decisión de diseño puede sumar metros vendibles y quitar costos de operación.
• Diferenciación que se vende: buscamos lo que hace único al terreno, al mercado o al proyecto y lo convertimos en el argumento comercial. Lo que no se puede copiar se vende mejor.
• Costo objetivo: diseñamos alrededor de un costo objetivo por metro cuadrado y decidimos dónde vale la pena invertir y dónde no. Buena arquitectura no significa materiales costosos.
• Mantenimiento: en Baltia, concentrar la vegetación en un gran jardín común, en lugar de jardineras privadas, centralizó el mantenimiento y creó una amenidad única.
• Etapas de venta: en Antaal, dividir el proyecto en dos torres alrededor de un jardín central abrió la posibilidad de comercializar en dos etapas.
• Coordinación técnica: coordinamos con las ingenierías estructurales y de instalaciones y con la constructora del desarrollador.

Las fichas, una por una

• Baltia

  Edificio de departamentos · Mérida (Montes de Amé) · 2024

  Foto: Manolo Solís

• Ment

  Edificio de departamentos · Mérida · 2024

  Foto: Zaickz Moz / Manolo Solís

• Blas

  Edificio de departamentos · Cancún (Puerto Cancún) · 2022

• Ophelia

  Edificio de departamentos · Tulum · 2022

  Foto: Manolo Solís

• Antaal

  Edificio de departamentos · Cancún (Puerto Cancún) · 2021

  Foto: Wacho Espinosa

• Montebello 10

  Edificio de departamentos · Mérida (Montebello) · 2021

  Foto: Manolo Solís

• Sonata

  Conjunto de 4 viviendas · Mérida (Gonzalo Guerrero) · 2018

¿Cómo logra Arkham que el diseño de un edificio responda al modelo de negocio?

Antes de diseñar, en Arkham Projects buscamos entender la proforma: costo de construcción, precio de venta o renta, área vendible, eficiencia, rentabilidad y demás indicadores relevantes. Esas variables se incorporan al proyecto desde el inicio.

Para optimizar las áreas vendibles y la eficiencia sin sacrificar el diseño, analizamos estacionamientos, circulaciones, núcleos, crujías y áreas comunes: así reducimos metros que cuestan pero aportan poco valor y dirigimos esos recursos hacia donde sí impactan la experiencia y la comercialización.

¿Qué errores encarecen un desarrollo inmobiliario?

Según Arkham Projects, estos son los errores más frecuentes en desarrollos inmobiliarios hechos sin un buen proyecto:

• Maximizar metros construidos en lugar de maximizar rentabilidad: que la normativa permita construir más no significa que convenga hacerlo. Cada metro adicional cuesta y necesita venderse o rentarse; el objetivo es encontrar la cantidad y la combinación de metros que optimicen el negocio.
• Tener un porcentaje demasiado bajo de área vendible o rentable: pasillos, núcleos, amenidades y áreas comunes son necesarios, pero una mala configuración puede consumir demasiada superficie. Pequeñas diferencias de eficiencia, multiplicadas por miles de m², pueden representar millones de pesos.
• Diseñar el producto equivocado para el mercado: un proyecto puede tener buena arquitectura y aun así fallar comercialmente si el producto no responde a la demanda. Tipologías, superficies, precios, amenidades, estacionamientos y mix deberían partir de información de mercado.
• Crear un producto cuyo ticket está por encima de lo que el mercado puede absorber: no basta con revisar el precio por m²; también hay que entender cuánto puede pagar realmente el comprador. Superficie, precio por m² y ticket final deben diseñarse en conjunto.
• Diseñar un edificio que cuesta más por m² de lo que soporta la proforma: estructuras complejas, claros excesivos, fachadas costosas, sótanos o especificaciones fuera del posicionamiento pueden elevar demasiado el costo. La arquitectura debe diseñarse dentro de lo que soporta el modelo financiero.
• Resolver mal el estacionamiento: rampas ineficientes, circulaciones excesivas, geometrías deficientes o más cajones de los necesarios pueden consumir superficie, estructura y dinero. Un estacionamiento mal resuelto puede condicionar todo el edificio.
• Empezar la arquitectura antes de definir mercado, producto y modelo financiero: diseñar demasiado pronto puede parecer avance, pero genera retrabajo. Primero debe haber claridad suficiente sobre mercado, producto, normativa, inversión, precios, costos y proforma; después entra la arquitectura.
• Diseñar ignorando la velocidad de absorción: no solo importa cuánto puede venderse, sino a qué velocidad. Un mix incorrecto o demasiadas unidades de una misma tipología pueden alargar la comercialización y afectar el capital y el retorno.
• No coordinar el calendario del proyecto con permisos, preventa y condiciones del mercado: diseño, proyecto ejecutivo, permisos, ingenierías, financiamiento, preventa y construcción tienen tiempos distintos. Si no se coordinan, se pueden perder ventanas comerciales o inmovilizar capital innecesariamente.
• Ahorrar en el proyecto para terminar pagando ese ahorro en la obra o en la comercialización: la arquitectura representa una fracción del costo total, pero sus decisiones se multiplican después. Ahorrar en honorarios deja de ser ahorro si genera más costo de obra, menor eficiencia, retrabajos o una absorción más lenta.

Preguntas frecuentes

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