Etapas de un proyecto arquitectónico
Por Arkham Projects · Publicado el · Datos revisados el
El arancel de vivienda de la FCARM (2022) divide el proyecto ejecutivo de una casa en cuatro etapas: diseño conceptual, anteproyecto, diseño ejecutivo e ingenierías. En Arkham Projects, el anteproyecto de una casa se presenta en 6 a 8 semanas, y el proyecto ejecutivo completo depende del tamaño y la complejidad de la casa; típicamente entre 5 y 6 meses.[1]
Etapas y tiempos de un proyecto
Diseño conceptual
Convertir el programa de la familia, el terreno y el presupuesto en una idea rectora de la casa, con un primer acercamiento a la inversión a partir de costos paramétricos de referencia por m². En Arkham Projects es el proyecto conceptual, «la idea», y arranca con un brief, una visita al predio y la junta de kick-off.
- Casa
- Sin plazo publicado
- Desarrollo
- Sin plazo publicado
Anteproyecto
Definir la zonificación, los requerimientos formales y espaciales y los tamaños finales de los espacios, con un primer análisis de volumetría, para aprobar la propuesta antes de desarrollarla a detalle. En Arkham Projects es «la función».
- Casa
- De 6 a 8 semanas
- Desarrollo
- De 8 a 12 semanas
- Fuente
- Arkham Projects (plazo típico aprobado)
Proyecto ejecutivo
Desarrollar la casa con el detalle necesario para tramitar la licencia, presupuestar y construir. En Arkham Projects reúne tres fases: el proyecto arquitectónico («la forma»), que define alturas, volumetría y materiales; el cruce de ingenierías y proyectos especiales («los cálculos»), y la documentación constructiva («los detalles»).
- Casa
- Típicamente entre 5 y 6 meses, según el tamaño y la complejidad
- Desarrollo
- Típicamente entre 8 y 10 meses, según la escala y la complejidad
- Fuente
- Arkham Projects (plazo típico aprobado)
Licencia de construcción
Obtener del Ayuntamiento de Mérida el permiso para construir: para una casa de más de 45 m² o con planta alta es el trámite MID-DEU-130. Lo solicita el propietario con la escritura, el predial al corriente y los planos firmados por el PCM, y la licencia vale 24 meses.
- Casa
- 1 día hábil según la ficha; de 4 a 8 semanas en la práctica, según Arkham
- Desarrollo
- Sin plazo publicado
- Fuente
- [2] Arkham Projects
Obra
Construir lo que se diseñó. La ejecuta una constructora: Arkham Projects no construye, pero puede dar dirección y supervisión de obra. El Perito en Construcción Municipal (PCM) responde ante el Ayuntamiento de que la obra cumpla el Reglamento de Construcciones.
- Casa
- De 12 a 17 meses en una casa de 400 a 700 m², según Arkham
- Desarrollo
- Sin plazo publicado
- Fuente
- [3] Arkham Projects
Terminación de obra
Obtener la constancia de terminación de obra (trámite MID-DEU-128), que acredita que la obra cumplió lo autorizado y libera de responsabilidad al PCM. Se pide dentro de los 15 días hábiles siguientes a concluir la obra o a que venza la licencia.
- Casa
- 6 días hábiles según la ficha oficial; 8 según el Reglamento
- Desarrollo
- Sin plazo publicado
Entregables por etapa
| Etapa | Entregables |
|---|---|
| Diseño conceptual |
|
| Anteproyecto |
|
| Proyecto ejecutivo |
|
Anteproyecto frente a proyecto ejecutivo
| Aspecto | Anteproyecto | Proyecto ejecutivo |
|---|---|---|
| Pregunta que responde | Cómo será la casa | Cómo se va a construir |
| Qué se define | Distribución, volumen, orientación y materiales principales | Medidas, detalles, especificaciones, estructura e instalaciones |
| Para qué sirve | Aprobar la idea antes de desarrollarla a detalle | Tramitar la licencia, presupuestar la obra y construir |
| Qué entrega Arkham Projects | Juego de planos para revisión y presentación digital | Planos arquitectónicos, de licencia, de ingenierías y constructivos; book, modelo tridimensional y memorias |
| Tiempo típico en Arkham Projects: casa | De 6 a 8 semanas | Típicamente entre 5 y 6 meses, según el tamaño y la complejidad de la casa |
| Tiempo típico en Arkham Projects: desarrollo | De 8 a 12 semanas | Típicamente entre 8 y 10 meses, según la escala y la complejidad |
Calcula las fechas de tu proyecto
Ejemplo: si el anteproyecto de una casa empieza el 1 de noviembre de 2026, se presentaría entre el 13 de diciembre de 2026 y el 27 de diciembre de 2026, y el proyecto ejecutivo quedaría listo entre el 13 de mayo de 2027 y el 27 de junio de 2027.
| Etapa | Plazo típico | Termina entre |
|---|---|---|
| Anteproyecto | 6–8 semanas | 13 dic 2026 – 27 dic 2026 |
| Proyecto ejecutivo | 5–6 meses | 13 may 2027 – 27 jun 2027 |
¿Quién hace qué?
| Rol | Responsabilidad | Fuente |
|---|---|---|
| Propietario | Define el programa y el presupuesto, acredita la posesión del predio con la escritura y solicita la licencia y la constancia de terminación de obra. | [5] Ayuntamiento de Mérida, Portal Ciudadano: ficha del trámite MID-DEU-130 |
| Arquitecto | Diseña el anteproyecto y el proyecto ejecutivo, coordina las ingenierías y los proyectos especiales y, si se contrata, dirige y supervisa la obra para que se construya lo que se diseñó. | — |
| Ingenierías | Calculan la estructura y diseñan las instalaciones del proyecto ejecutivo. En los proyectos de Arkham Projects las desarrollan especialistas externos en coordinación con el despacho, y no corren por cuenta de Arkham. | [6] Arkham Projects |
| Perito en Construcción Municipal (PCM) | Firma los planos de la licencia y se hace responsable de que el proyecto y la obra cumplan el Reglamento de Construcciones de Mérida. | [7] Reglamento de Construcciones del Municipio de Mérida, artículo 5 |
| Constructora | Presupuesta y ejecuta la obra con el proyecto ejecutivo. Si pone la mano de obra y los materiales, la construcción de una casa habitación queda exenta de IVA. | [8] Reglamento de la Ley del Impuesto al Valor Agregado, art. 29 (Cámara de Diputados, LeyesBiblio) |
| Dirección de Desarrollo Urbano | Área del Ayuntamiento de Mérida que expide la licencia de construcción y la constancia de terminación de obra. | [9] Ayuntamiento de Mérida, Portal Ciudadano: ficha del trámite MID-DEU-130 |
¿Cuáles son las etapas de un proyecto arquitectónico?
Según el arancel de vivienda de la Federación de Colegios de Arquitectos de la República Mexicana (FCARM, 2022), el proyecto ejecutivo de una casa tiene cuatro etapas: diseño conceptual, anteproyecto, diseño ejecutivo e ingenierías. El mismo arancel asigna a cada etapa una parte de los honorarios del proyecto: diseño conceptual, 5 %; anteproyecto, 20 %; diseño ejecutivo, 33 %, e ingenierías, 42 %. Es una referencia gremial, no el precio de un despacho.
Para la familia, las dos entregas clave son el anteproyecto, que define cómo será la casa, y el proyecto ejecutivo, que define cómo se construye. Después del diseño siguen la licencia de construcción, la obra y la constancia de terminación de obra.
Fuentes: [1]
¿Qué es un anteproyecto arquitectónico?
Un anteproyecto arquitectónico es la propuesta de diseño que define cómo será la casa antes de desarrollarla a detalle: la distribución de los espacios, el volumen, la orientación, la relación con el terreno y los materiales principales. Se presenta con plantas, fachadas, cortes e imágenes, y sirve para que la familia apruebe la idea o pida ajustes antes de pasar al proyecto ejecutivo.
En el arancel de la FCARM (2022), el anteproyecto es la segunda de cuatro etapas: va después del diseño conceptual y antes del diseño ejecutivo y las ingenierías.
Fuentes: [1]
¿Qué incluye un proyecto ejecutivo?
Un proyecto ejecutivo incluye todo lo necesario para tramitar la licencia, presupuestar y construir: planos constructivos acotados, detalles, especificaciones de materiales y las ingenierías de estructura e instalaciones. En Mérida, la licencia de construcción de una casa de más de 45 m² pide 5 juegos de planos con medidas, escalas y superficies, firmados por un Perito en Construcción Municipal (PCM), y la memoria de cálculo estructural en los casos que indica el artículo 12 del Reglamento de Construcciones.
Las aguas residuales también se resuelven en el proyecto. Si el predio está fuera de la red de alcantarillado, tienen que ir a un sistema de tratamiento propio, y el reglamento municipal de contaminación del agua pide acompañar la solicitud de licencia de una casa con el proyecto de tratamiento.
¿Qué entrega Arkham Projects en cada etapa?
Según su documento de entregables, Arkham Projects divide el diseño en una fase creativa y una fase ejecutiva. La fase creativa tiene tres etapas: el proyecto conceptual («la idea»), que se entrega como una presentación digital con imágenes y plantas; el anteproyecto («la función»), con un juego de planos para revisión, y el proyecto arquitectónico («la forma»), con los planos que pide la licencia de construcción y la memoria arquitectónica.
La fase ejecutiva suma el cruce de ingenierías y proyectos especiales («los cálculos»), con los planos arquitectónicos con ingenierías y una memoria descriptiva de cada una, y la documentación constructiva («los detalles»): planos de albañilería, plafones, pisos, baños, cancelería, herrería, carpintería y acabados, un book impreso, el respaldo digital y un modelo tridimensional.
Cada fase termina con la validación por escrito del cliente. Durante la primera fase se hacen los cambios necesarios hasta la aprobación final; una vez iniciada la segunda, los cambios que se pidan tienen un costo adicional. El servicio es de diseño arquitectónico y ejecutivo y de coordinación: las ingenierías y los proyectos especiales los desarrollan especialistas externos, y las gestorías y los permisos no corren por cuenta de Arkham.
¿Qué sigue después del proyecto ejecutivo?
Después del proyecto ejecutivo sigue la licencia de construcción. En Mérida, la de una casa de más de 45 m² o con planta alta es el trámite MID-DEU-130 de la Dirección de Desarrollo Urbano, que se puede hacer en línea y pide, entre otros documentos, la escritura y el predial al corriente. Su ficha oficial fija un tiempo máximo de respuesta de 1 día hábil, y la licencia tiene una vigencia de 24 meses. En la práctica, según Arkham Projects, obtenerla toma de 4 a 8 semanas, considerando la integración del expediente, la revisión y las posibles observaciones.
Para la obra de una casa a la medida no hay un plazo oficial. Según Arkham Projects, la obra dura de 12 a 17 meses en una casa de 400 a 700 m², de 15 a 20 meses en una de 700 a 1,000 m² y de 18 a 24 meses o más a partir de 1,000 m²; la ejecuta la constructora. La constancia de terminación de obra (MID-DEU-128) se pide dentro de los 15 días hábiles siguientes a concluir la obra o a que venza la licencia; acredita que la construcción cumplió lo autorizado y libera de responsabilidad al Perito en Construcción Municipal. Su ficha oficial fija 6 días hábiles de respuesta, y el Reglamento de Construcciones, ocho.
Aranceles publicados por colegios y organismos de terceros: no son honorarios de Arkham Projects.
Información general con fuente oficial; no es asesoría legal ni gestoría.
Preguntas frecuentes
¿Cómo es el proceso de diseño de una casa con Arkham?
Comenzamos con un discovery para entender espacios, escala e inversión. Después desarrollamos el kick-off, la conceptualización, el anteproyecto, el proyecto arquitectónico, el proyecto ejecutivo y la coordinación de especialidades.
¿Cuánto tarda el diseño de una casa con Arkham?
Un anteproyecto se presenta en 6 a 8 semanas. El proyecto ejecutivo completo depende del tamaño y la complejidad de la casa; típicamente entre 5 y 6 meses.
¿Cuánto tarda el diseño de un desarrollo inmobiliario con Arkham?
Un anteproyecto se presenta en 8 a 12 semanas. El proyecto ejecutivo completo depende de la escala y la complejidad; típicamente entre 8 y 10 meses.
Seis o siete meses de diseño me parece mucho. ¿No pueden hacerlo más rápido?
Podemos ajustar calendarios según la escala e identificar etapas que puedan correr en paralelo, pero un proyecto requiere resolver funcionamiento, sitio, normativa, estructura, ingenierías y documentación. Acelerar etapas es posible; saltarlas puede hacer que decisiones que cuestan poco en plano se vuelvan caras en obra.
¿Qué pasa si durante el diseño cambio de opinión?
Es normal. El proceso avanza por etapas para que las decisiones importantes puedan cambiar cuando todavía es eficiente hacerlo. Un cambio temprano puede resolverse fácilmente; el mismo cambio en obra puede generar tiempo, retrabajos y costos adicionales.
¿Qué pasa si durante el diseño cambia el producto o el modelo de negocio de un desarrollo?
Es normal que un desarrollo evolucione. Por eso trabajamos por etapas. Un cambio importante al inicio puede resolverse con relativa facilidad; el mismo cambio con ingenierías coordinadas o proyecto ejecutivo avanzado puede generar retrabajos, tiempo y costos adicionales.
¿Quién firma los planos de una casa en Mérida?
Para la licencia de una casa de más de 45 m², los firma un Perito en Construcción Municipal (PCM): la persona física que coadyuva con la Dirección de Desarrollo Urbano y se hace responsable de que los proyectos y las obras a los que da su responsiva cumplan el Reglamento de Construcciones de Mérida. En la vivienda unifamiliar, el Reglamento exceptúa la firma del Responsable por Especialidad.
Fuentes
- Federación de Colegios de Arquitectos de la República Mexicana (FCARM), «Aranceles. Tomo I. Género habitacional», Comisión Nacional del Arancel, 2022 — El arancel FCARM 2022 reparte el proyecto ejecutivo de vivienda en cuatro etapas: diseño conceptual 5 %, anteproyecto 20 %, diseño ejecutivo 33 % e ingenierías 42 %. (consultada el 28 de septiembre de 2026)
- Arkham Projects — Según Arkham Projects, obtener la licencia de construcción residencial toma en la práctica de 4 a 8 semanas, considerando la integración del expediente, la revisión y las posibles observaciones. (consultada el 2 de octubre de 2026)
- Arkham Projects — Según Arkham Projects, la obra de una casa dura de 12 a 17 meses si tiene de 400 a 700 m², de 15 a 20 meses si tiene de 700 a 1,000 m² y de 18 a 24 meses o más a partir de 1,000 m². (consultada el 2 de octubre de 2026)
- Ayuntamiento de Mérida, Portal Ciudadano: ficha del trámite MID-DEU-128 — La ficha oficial de la constancia de terminación de obra fija un tiempo máximo de respuesta de 6 días hábiles. (consultada el 28 de septiembre de 2026)
- Ayuntamiento de Mérida, Portal Ciudadano: ficha del trámite MID-DEU-130 — Para la licencia de construcción se acredita la posesión legal del predio con copia de la escritura de propiedad o de un documento notariado que la compruebe. (consultada el 28 de septiembre de 2026)
- Arkham Projects — Según el documento de entregables de Arkham Projects, su servicio es de diseño arquitectónico y ejecutivo, con la coordinación de las ingenierías y los proyectos especiales; las ingenierías, los proyectos especiales, las gestorías y los permisos no corren por cuenta de Arkham. (consultada el 2 de octubre de 2026)
- Reglamento de Construcciones del Municipio de Mérida, artículo 5 — El Perito en Construcción Municipal (PCM) es la persona física que coadyuva con la Dirección de Desarrollo Urbano y se hace responsable de que se cumpla el Reglamento en los proyectos y obras a los que otorga su responsiva en Mérida. (consultada el 28 de septiembre de 2026)
- Reglamento de la Ley del Impuesto al Valor Agregado, art. 29 (Cámara de Diputados, LeyesBiblio) — La construcción de una casa habitación o su ampliación queda exenta de IVA siempre que quien presta el servicio ponga la mano de obra y los materiales (Reglamento de la Ley del IVA, artículo 29). (consultada el 28 de septiembre de 2026)
- Ayuntamiento de Mérida, Portal Ciudadano: ficha del trámite MID-DEU-130 — En Mérida, la licencia para construir una casa de más de 45 m², con cualquier superficie en planta alta o con bardas de más de 2.50 m, es el trámite MID-DEU-130 de la Dirección de Desarrollo Urbano del Ayuntamiento y se puede hacer 100 % en línea. (consultada el 28 de septiembre de 2026)
- Ayuntamiento de Mérida, Portal Ciudadano: ficha del trámite MID-DEU-130 — Para la licencia de casa habitación mayor a 45 m² se piden 5 juegos de planos legibles, en doble carta o mayor, con medidas, escalas y superficies, firmados por un Perito en Construcción Municipal (PCM). (consultada el 28 de septiembre de 2026)
- Ayuntamiento de Mérida, Portal Ciudadano: ficha del trámite MID-DEU-130 — Cuando aplica, la licencia pide memoria de cálculo estructural en los casos que indica el artículo 12 del Reglamento de Construcciones del Municipio de Mérida. (consultada el 28 de septiembre de 2026)
- Reglamento de Construcciones del Municipio de Mérida, artículo 157 — Si la edificación está fuera de las redes de alcantarillado, sus aguas residuales deben ir a un sistema de tratamiento con las características del artículo 167 del Reglamento de Construcciones de Mérida. (consultada el 28 de septiembre de 2026)
- Reglamento para la Prevención y Control de la Contaminación del Agua en el Municipio de Mérida, artículo 13 — El reglamento municipal de contaminación del agua dispone que la licencia de construcción de una casa habitación solo se otorga si la solicitud va acompañada del proyecto de tratamiento de aguas residuales. (consultada el 28 de septiembre de 2026)
- Arkham Projects — Según Arkham Projects, cada fase del diseño termina con la retroalimentación y la validación por escrito del cliente antes de pasar a la siguiente. (consultada el 2 de octubre de 2026)
- Arkham Projects — Según Arkham Projects, durante la primera fase del diseño se hacen los cambios necesarios hasta la aprobación final del cliente; una vez iniciada la segunda fase, los cambios que se pidan tienen un costo adicional. (consultada el 2 de octubre de 2026)
- Ayuntamiento de Mérida, Portal Ciudadano: ficha del trámite MID-DEU-130 — Para la licencia de construcción es obligatorio estar al corriente en el pago del impuesto predial. (consultada el 28 de septiembre de 2026)
- Ayuntamiento de Mérida, Portal Ciudadano: ficha del trámite MID-DEU-130 — La ficha oficial de la licencia para casa habitación mayor a 45 m² fija un tiempo máximo de respuesta de 1 día hábil, y el trámite no tiene afirmativa ni negativa ficta. (consultada el 28 de septiembre de 2026)
- Ayuntamiento de Mérida, Portal Ciudadano: ficha del trámite MID-DEU-130 — La licencia de construcción para casa habitación mayor a 45 m² tiene una vigencia de 24 meses. (consultada el 28 de septiembre de 2026)
- Ayuntamiento de Mérida, Portal Ciudadano: ficha del trámite MID-DEU-128 — La constancia de terminación de obra (MID-DEU-128) acredita que la construcción autorizada cumplió las normas y reglamentos, y libera de responsabilidad al Perito en Construcción Municipal (PCM). (consultada el 28 de septiembre de 2026)
- Reglamento de Construcciones del Municipio de Mérida, artículo 37 — La constancia de terminación de obra debe tramitarse dentro de los 15 días hábiles siguientes a la conclusión de la obra o al término de la vigencia de la licencia. (consultada el 28 de septiembre de 2026)
- Reglamento de Construcciones del Municipio de Mérida, artículo 34, fracción X — El Reglamento de Construcciones fija un plazo de ocho días hábiles para responder la solicitud de constancia de terminación de obra. (consultada el 28 de septiembre de 2026)
- Reglamento de Construcciones del Municipio de Mérida, artículo 12 — El Reglamento exceptúa la firma del Responsable por Especialidad para la vivienda unifamiliar y la multifamiliar horizontal. (consultada el 28 de septiembre de 2026)
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Sobre Arkham Projects
Arkham Projects es un despacho de arquitectura fundado en 2013 en Mérida, Yucatán, por Min Peniche Calafell y Jorge Duarte Torre; diseña casas a la medida y arquitectura para desarrollos inmobiliarios.
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- más de 70 premios y reconocimientos nacionales e internacionales
- fundado en Mérida en 2013
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